博鳌产业科技大会 | 马洪波：新经济下产业地产角色重塑

马洪波（润城新产业执行董事、总经理）：大家下午好，我是一个产业的新兵，我们这个公司是润城新产业，取了华润的润和中城新产业，是两家公司合作的一个新的平台，去年5月份才成立，主要做轻资产的，去年10月份我们又成立了另外一个新产业公司，是华城新产业，是做重资产。

重资产项目我们也拿了三个，上个月我们刚在佛山拿了一个产业园项目。

简单做一个我们这个企业的背景回顾，为什么华润找中城合作成立这个平台公司，这跟我的演讲内容是相关的，我会提到比较多的轻资产内容。

中城在切入产业地产这个赛道的时候，它选择了轻资产，先做轻后做重。在我们原来认知这个市场里面，看重的是客户的孵化、培育和招商能力，作为我们切入这个赛道的切口。

华润对产业地产这个赛道是一直比较犹豫的，它希望有一个比较强的做产业能力的公司，所以在这个基础上两家走到一起来，当然在此之前华润置地跟中城是有很多业务合作的，在这个点上我们找到了业务的模式。

所以我们的产业地产并不是一个真正意义上的新赛道，我要讲的新产业、新空间、新赛道，这是讲我们在过往的业务中发现的新的客户反馈以及市场的机会。

跟传统的产业地产或者转型过来的地产公司相比，我们比较关注轻资产，今天上午听到很多领导、专家也讲到，地方政府现在越来越关注的是制造业的支持和转型，尤其在华南地区，政府越来越关注制造业。

比如说我们在佛山刚拿了地，佛山政府开始尝试把过往的一些住宅用地指标为工业用地来供应，也就是说在制造业这个领域里面，在整个广东地区，越来越多的政府，包括政府也尝试到了房地产开发如果不能成为一个重要的经济支撑，产业越来越重要的成为一个抓手。

在这个背景下如何招引好的企业，如何把好的企业落实到这个地方政府，成为很多地方政府越来越关注的要点。

我们在合作的一些企业里面，包括一些比较大型的国内军工企业，它正在把手里面存量的园区拿出来改造成产业园，因为产业招商，配合地方政府盘活资产，我们也发现这些需求成为越来越主流的需求，政府如此，包括国企、央企，越来越多的诉求，带来这样的变化。包括我们正在合作的华润集团、华润置地都有大量的存量，也不断地拿出来，成为新的增量，进入到市场里面。

深圳市政府刚刚公布20+8的产业集群布局的策略，本质上就是各地方政府在新的环境下做招商引资匹配的时候，新的需求不再是有企业、有税收就可以了，越来越关注新兴行业、新兴企业，以及产业链，这些能够对地方有长期的战略影响的，包括能够对产业税收、产业生态有很大支持的业务领域，越来越受到地方政府的关注。

我们因为过往跟青岛、苏州政府都有一些合作，轻资产方面有些结合，我们他们也不断地提出针对性的产业招商和变化，这个是产业链的招商，某种意义上也是地方政府KPI的倒逼，也成为它对轻资产需求的一个重要的业务需求。

在新的经济形势下，我们再看产业地产商角色的重塑。即便在光地区，很多工业用地价格都是很便宜的，如果把它缔结为开发行为，对政府是得不偿失的，它不太愿意接受一个用传统的开发模式来推动地产开发的考核行为。

如何帮助地方在新产业构建、科技资源整合、目标企业的企业降本增效，是越来越多政府的需求以及产业地产应该做到的基本的能力和功力。

刚才提到轻资产，我们再看看重资产，在过去两年，本来住宅的行业受到很大的冲击，产业地产这个行业也受到很多的冲击，原因在于国资的政府背景的企业更多入场。

从国资入场角度，本质上它是希望能更好地完成上述的招商的内容把控、产业的质量，而担心阴影企业在实操过程中把产业做了一个纯地产开发项目，所以国资介入很多，但是国资本身市场化能力也是偏低的，市场化效率也是偏低的。

国资和民资的融合是一种新的发展态势，当然这个形式不限于成立合资公司，也不限于传统的监管方式，可能很多创新的方式正在不断地转变，由国企努力，民企配合，平台公司提供专业能力，成为未来越来越重要的产业发展的基础。

同时建设政府需要的产业园区也是非常重要的方向，民企和国企如何合规、合法、合流程的在这方面合作，同时在开发过程中降低地方平台公司债务，以及在发展过程中能够实操可控，满足产值、税收、达标的要求，在平台公司的协同下或者监督下一个新的开发模式越来越重要，当然这也是非国企能够独立完成的，也需要更丰富的企业形态参与其中，能够实现这个业务模式。

再有一点就是公募REITs，其实公募REITs的推出对长租公寓和产业园区是有颠覆性影响的。我们接触一些收并购的案例，比如说如果自建的园区，自有的成本是8个亿，但是通过REITs退出的时候可以达到15亿到15.5亿的估值，自建加上运营大概有3年半到4年的时间，但是有50%以上毛利率的退出，公募REITs某种意义上是把自持、低效的物业资产的和价值极大改善了，也彻底改变了使用产业地产这个赛道，或者规范更多产业地产商进入之后以前自持运营，作为重要的模式成为一个主流，而且对整个国内的存量的产业园区也是一个巨大的激活，本身这也是中央所倡导的。

在公募REITs退出的要求不能是以政府行政补贴的方式实现这个项目园区的租金，而是需要市场化运作能够实现，使它的价值能有更好的兑现。

我们提到轻资产和重资产，其实未来的业务领域里面，我们也关注到很多传统意义上的产业地产开发商，其实是从重资产转型过来的，也延伸出来了轻资产能力，无论是从轻资产到重资产，还是从重资产到轻资产，这两个能力的协同是越来越重要的能力所在，轻资产相当于是一种蓄客能力，重资产通过公募REITs退出，形成一个业务载体，而且为这个业务提供源源不断的资金支持。

这个行为本身是为我们的客户赋能，我们需要跟优质客户能够共同成长，成为时间的朋友。从优质客户分享成功的方法，包括通过股权投资、稳定的租赁收益，还有一个方式，我们通常会发现产业客户非同于C端客户，产业客户不见得有重复购买力，但是它成长以后会带来的是它对不同空间的需求，比如有研发空间的需求，制造空间的需求，而且往往研发、制造不在同一个空间，甚至可能不在一个城市里出现，这给我们产业地产商带来很多延伸的需求和延伸的市场机会，所以跟优秀的企业共成长，在资本市场，包括对业务基本的回报，包括对我们延伸的能力都会有很好的鼓励和支持。

我们关注到轻重资产结合，我们把国内正在做产业园区的发展商的轻重资产结合的比例做了一个统计，可以看见轻重资产的比例在快速上升中。纯重资产开发，如果刨出物业管理的概念，轻重资产结合并不好，而产业的轻重资产结合成为一种天然的能力，而且变成变现的能力，从操作来讲，轻资产可以独立上市，重资产也可以独立上市，重资产还可以通过公募REITs把资产退出，已经实现了在多维度比较好的能力的互动，而且也得到市场、金融机构和监管的认同。